조은날

상식" 공매, 경매, 환가처분, 인도명령, 절차,,,

공매 [ 公賣 , public auction , ]

공매는 법률의 규정에 의해 공공기관이 금전채권의 강제집행을 할 때 목적물을 환가처분(換價處分)하는 것을 말한다.

민사소송법상 공매와 국세징수법상 공매로 구분된다.

민사소송법상의 공매는 사법상의 강제집행에 의해 그 목적물을 환가처분하는 방법으로 경매가 그 전형적인 예다.

국세징수법상의 공매는 국세체납처분 절차의 최종 단계로서 압류 재산을 강제적으로 환가처분하는 것이다.

국세징수법에 의한 압류재산을 환가하거나 형사소송법에 있어 압수물 중 보관하기 곤란한 물건에 대해 매각 하는 것을 말합니다.

국가기관이 강제권한을 가지고 행하는 매매를 뜻하죠.

경매와 공매는 진행방법과 절차 그리고 인도 과정 모두가 다르기에 투자자 입장에서 명확히 이해하고 있어야 피해보는 일이 없습니다.

경매와 달리 공매는 한국자산관리공사의 인터넷 입찰 사이트 '온비드'를 통해 운영되고 있습니다.

인터넷으로 진행되다보니 먼 거리를 이동해야하는 불편함이 없고 법원을 가지를 않아도 되는 장점이 있습니다.

따라서 직장인도 손쉽게 참여가 가능하죠.

하지만 경매와 달리 인도명령제도가 없기에 별도로 인도소송에 대해 진행하셔야 하고 권리정보나 임차인정보가

적다는 점과 그리고 경매에 비해 물건이 많지가 않다는 단점이 있습니다.

부동산공매절차는?

우선 회원가입을 하시고 범용공인인증서를 등록합니다.

그 다음 통합검색 , 지도검색 , 상세조건검색 등 검색기능을 활용하여서 내가 투자하고자 하는 매물을 고르시면 됩니다.

보통 100-300회의 조회수가 나오며 그 이상은 인기가 많은 매물이라고 이해하시면 됩니다.

매물을 고르셨다면 인터넷입찰서를 작성하시고 제출하시고 보증금까지 모두 납부하시면 모두 완료됩니다.

그 뒤 낙찰자선정 및 결과확인을 하면 되죠.

부동산공매의 의미

공매라고 하면 체납자가 국세 및 지방세 등을 체납해서 해당 부동산이 관할 세무서에 압류되어 강제처분되는 것으로 이해하시는 분들이 많으실텐데요.

'공매'의 의미는 생각보다 넓은 의미랍니다.

부동산 등을 처분할 때 일반적인 매매의 형식을 취하면서 공개적으로 매각하는 것을 의미하는데요.

매도자는 정해져있지만 매수자는 정해져 있지 않은 것을 말하죠.

경매와 공매는 유사한 점이 많다.

그래서 공매의 서식은 경매에서 쓰이는 서식을 변형 · 응용하여 활용하면 그것으로 족하다.

다만, 경매와 공매는 엄연히 다른 절차이므로 그 차이를 명확히 인식하고 있어야 정확한 용어 사용은 물론이고 더욱 설득력 있은 서면을 작성할 수 있음을 양지하도록 하자.

≫ 공매 절차도

1. 매각결정의 취소 신청

매각결정 취소 신청은 말 그대로 풀어서 해석하면 된다.

‘매각결정’에 대한 ‘취소’를 ‘신청’한다는 의미이다.

즉, 매각결정이 난 뒤에 그 결정을 취소해 달라는 내용으로 한국자산관리공사에 신청서를 제출하는 것이다.

경매에서는 민사집행법에서 매각결정에 대한 취소 신청이라고 하여 구체적인 근거 규정을 두고 있으나, 공매 절차를 규율하고 있는 국세징수법에서는 이와 유사한 규정을 두고 있지 않아 한국자산관리공사에서는 원칙적으로 매각결정에 대한 취소 신청 자체가 불가하다는 입장을 취하고 있다.

아직은 공매 절차의 매수인에게 매각결정에 대한 취소 신청권이 인정되는지에 대해 판단한 사례는 찾기 어려우나, 행정심판에서 공매 절차의 낙찰자도 매각허가 결정 취소 신청을 할 수 있다고 판단한 사례가 있으므로(조세심판원 2013. 1. 17. 자 2012중 3215 결정) 이를 근거삼아 한국자산관리공사에 대해 매각결정의 취소를 신청해 볼 수 있다.

실무상 경매와 공매의 유사성으로 인해 공매의 경우에는 한국자산관리공사는 매각결정의 취소 신청에 들어왔을 때에 그 신청에 타당성이 있다면 완전히 무시하지는 못하고 있으므로, 실무자와 대화도 함께 시도하면서 신청서를 제출해 보기 바란다.

공매재산 명세서 등의 재산 표시에 하자가 있는 경우

한국자산관리공사는 공매의 매각결정 취소에 관해 상당히 소극적인 입장을 취하고 있음을 앞서 본 바와 같다.

이는 국세징수법에 매각결정에 대한 취소 신청에 관하여 명시적인 규정이 없기 때문에 그런 것이기도 하나, 한국자산관리공사는 국가기관이나 공공기관을 대신하여 공매 절차를 전문적으로 대행해 주는 곳에 불가하여 위임기관의 눈치를 많이 보기 때문에 그런 것도 있다.

그래도 매각결정을 번복하려면 매각결정을 취소해 달라고 신청을 하는 수밖에 없다.

공매재산 명세서 등 기재에 하자를 찾아 경매에서의 판례를 인용하면서 신청서를 작성하도록 한다.

매각결정 취소 신청서를 제출한 뒤에 넋을 놓고 있으면 안 되고 한국자산관리공사의 직원 및 위임기관의 담당자에게 전화를 걸어 진행 상황을 묻고 매각결정을 취소해 달라고 꾸준히 설득하는 것이 좋다.

서식

서식 1) 매각결정 취소 신청서(공매재산 명세서 등의 재산 표시에 하자가 있는 경우)

2) 매각결정 후 미처 파악되지 않았던 새로운 유치권이 확인된 경우

대법원 2007. 5. 15. 자 2007마 128 결정에 따르면 경매의 매각허가 결정 이후에 새로운 유치권 신고가 접수되는 경우 그 유치권이 성립하지 않는 것이 명백하지 않는 이상 매각허가 결정을 취소하여야 한다고 한다.

다만, 이 판례는 경매에 관한 것이며 공매에 관한 것이 아니라는 점을 유의해야 한다.

그러나 경매나 공매나 주관하는 기관만 다를 뿐이며 본질적으로 다를 것이 없으므로, 이러한 주장을 곁들여 공매에 대한 매각결정의 취소를 신청해 볼 수 있다.

유사한 사안에서 매수인이 행정심판을 제기하면서 매각결정을 취소해 달라고 청구한 바 있었는데, 조세심판원 2013. 1. 17. 자 2012중 3215 결정은 이러한 청구인의 주장을 받아들인 예가 있다.

서식 2) 매각결정취소신청서(낙찰 후 유치권신고가 된 경우)

오늘은 공매 절차도와 매각결정 취소신청서 작성을 알아보았습니다.

공매절차금지가처분 관련, 가처분결정과 본안소송의 판단의 일치여부

본안소송을 하기 전에 특수한 목적으로 가처분 소송을 제기하는 경우들이 있다.

예컨대, 당사자들 사이에서 토지공급계약을 체결(법원 조정을 통하여)하였는데, 상당한 기간이 지나자 공급하는 측이 해당 토지를 공매하려고 하였다.

그러자, 그 동안 매수하지 못한 당사자가 공매절차금지가처분을 신청하였다.

신청취지는, '채무자는 별지 목록 기재 부동산에 관한 공매절차를 진행하여서는 아니 된다.'였다.

이 가처분 사건에서 법원은, 위 조정으로써 매매의 일방예약이 성립되었는데, 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 예약 완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸하는 것(대법원 2003. 1. 10. 선고 2000다26425 판결)이라는 이유에서, 신청인의 신청을 기각하였다.

그런데, 가처분의 잠정적인 판단과 본안사건의 결론은 다른 경우가 상당히 빈번하다.

위 사건의 기록을 본 것은 아니지만, 만약 조정으로써 맺어진 토지공급계약이 매매의 일방예약이 아니라는 점을 쟁점으로 삼을 수도 있을 듯 싶다.

현재 본안사건을 이끌고 있는 변호사님들이 힘을 내서 멋진 논리를 개발하여 승소하시기를 기원드린다.

참고로 위 사건에서 매매의 일방예약과 관련하여 판단한 내용은 아래와 같다.

'매매의 예약은 당사자의 일방이 매매를 완결할 의사를 표시한 때에 매매의 효력이 생기는 것이므로 적어도 일방예약이 성립하려면 그 예약에 터잡아 맺어질 본계약의 요소가 되는 내용이 확정되어 있거나 확정될 수 있어야 하고,

매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 점(민법 제563조)에 비추어 볼 때 매매예약 당시 위와 같은 매매의 본질적인 요소인 매매목적물과 그 매매대금이 확정되어 있거나 확정될 수 있으면 매매예약이 성립하는 것인바,

기록에 의하면, 이 사건 조정결정에서 채무자가 채권자에게 "이 사건 토지에 관한 매매계약을 완결할 의사표시를 함으로써 매매의 효력을 생기게 하는 권리"를 부여하였고, 이 사건 매매계약의 목적물과 매매대금이 확정되어 있었던 사실이 소명되므로,

이 사건 조정결정으로서 채권자에게 이 사건 토지에 관한 매매예약 완결권을 부여한 매매의 일방예약이 성립되었다고 할 것이다.'

공매 낙찰 후 소유권이전 준비서류 및 절차 요약

회사에서도 가지고 있는 코도 구좌에 대해서 가족들 사용을 목적으로 공매로 취득

얼마 되지도 않는걸로 법무사 의뢰를 하기엔 배보다 배꼽이 커질것 같고, 휴가도 넉넉히 남아 있는 상황이라

온라인으로 모두 하려다가, 현장에서 부딛혀서 알아보고 싶은게 있어서 병행해서 진행했다

우선 캠코에 있는 '압류재산 소유권이전 준비서류 및 절차 요약'을 출력하여 문서를 준비한다.

① 온비드에 있는 서류들을 다운 받는다.

- 매각 결정 통지서 : 낙찰 후 한 4~5일 정도 뒤에 출력이 가능한것 같다 ★

- 보증금 영수증 : 입찰할 때 보증금 영수증이라서 바로 출력 가능

- 잔대금 영수증 : 매각결정이후 잔금 치루고 다음날 경 출력 가능

- 등기청구서 : 캠코로 최종 서류 보낼 때 필요함

- 등기필증 수령 요청서 : 캠코로 최종 서류 보낼 때 필요함

② 인터넷등기소에서 서류 출력

- 부동산 등기사항증명서(등기부등본) 발급

③ 농취증 (정부24 및 읍면 동사무소) : 농취증이 불필요한 경우 SKIP

- 농지취득자격증명서 또는 농지취득자격증명 반려 공문

④ 물건 소재지 관할 시, 군 구청 방문 → 정부24에서 사전에 준비하는게 좋다

- 토지(임야)대장

- 건축물 대장

- 매수자 주민등록 등본 또는 초본

- ▶ 취득세 신고서 작성을 한다. 기재 양식은 아래 와 같음 (미리 해가면 편함)

- ▶ 등록 면허세 신고서를 작성한다. 기재 양식은 아래 와 같음 (미리 해가면 편함)

위에 ★로 준비한 서류를 가지고 물건지 소재 시,군,구청 종합민원실 or 세무민원실 방문 하여

아래 고지서 들을 납부 받음, 방문없이 온라인으로도 모두 처리가 가능함.

- 취득세 납부 고지서 발급

- 말소 등록면허세 납부고지서 - 말소 건수 x 7200원

부터는 앞에 준비한 서류 이후 발급되거나 진행되는 업무

⑤ 금융기관 방문 → 은행, 농협 등 금융기관 업무 처리

- 취득세 납부 : 자동화 기기에서 납부하게 되더라도 영수증 꼭 챙겨야함

- 말소등록면허세 납부 : 자동화 기기에서 납부하게 되더라도 영수증 꼭 챙겨야함

- 국민주택채권 매입 영수증 : 채권매입 취급 금융기관에서 계산 후 매입 (모르면 캠코에 요청)

(시청 등 업무처리 가능한 금융에서 지원 됨)

- 등기신청수수료 납부 후 영수중 : 금액 적어서 은행 납부 (계산은 본인이 해야함, 모르면 등기소 전화)

(소유권이전 물건 수 x 15,000원) + (등기사항증명서상 말소할 건수 x3,000원)

대부분 1개 15,000원 x 압류, 가압류 등 말소 건수를 계산, 공매등기 등 11-1 과 같이 된것은 카운트 안함

여기까지면 힘든건 다 끝났다...
앞에 서류 들을 체크리스트를 보며 잘 정리한다
취득세, 등록면허세 영수증, 채권영수증,
등기신청수수료 영수증 반~드시 챙긴다.

⑥ 우체국 방문 (7,770원) - 위에 정리한거 대봉투에 잘 넣어서 간다,

마지막 우표만 넣으면 된다

- 우표 3,310원 (빠른등기 기준금액) : 등기소 → 캠코 회송용

- 우표 4,460원 (배달증명 기준금액) : 캠코 → 매수자에게 등기 보내줌

우체국에서 구입한 우표를 동봉(등기필증수령요청서에 붙힘)하여 준등기로 보냄

준 등기가 등기보다 저렴하며, 개인에게 보내는거 아니면 준등기로 해도 무방함 1500원 정도임

⑦ 매각 결정 통지서에 보면 캠코의 주소가 있다, 이곳 주소로 발송~!!!.

이후 명의변경된 등기만 받으면 된다.

과세는 계산할 필요 없고, 위에 취득물건 내역까지만 적으면 됨

형광펜 적힌 부분만 적으면 된다. 등기 원인을 뭘로 썼지.. ㅡㅡ 등기 로 쓴거 같긴하다

취득세와 등록면허세 납부 용지를 발급해준다.

위에는 채권구입 양식, 아래는 등기신청 수수료 양식이다. 샘플~

다음에는 굳이 멀리 가지 않고 모두 온라인으로 하는 방법으로 진행해보고자 합니다...

사실 현장에 한번 돌아봐야 온라인으로 하기에도 이해가 빨리 되기에..

법원의법원의 부동산 경매절차와 온비드 압류재산 공매절차 비교 부동산 경매절차와 온비드 압류재산 공매절차 비교,,,

부동산을 취득하는 방법에는 매매와 급매, 경매 또는 공매로 취득하는 방법이 있습니다.

매매는 시중에서 거래되고 있는 금액으로 취득을 하는것이며, 급매는 말 그대로 소유자가 급해서 내놓은 물건입니다. 공매나 경매는 공적인 기관에서 매각하는 부동산 물건입니다.

공매나 경매는 취득 가격을 나 스스로 결정을 하기 때문에 잘만 고르면 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수도 있습니다.

그러나, 어렵고 복잡한 법률 용어 때문에 진입장벽이 좀 높다고 할 수 있습니다.

그렇다고 미리 포기 할 필요는 없지 않겠어요.

엄마 뱃속에서 부터 배워서 나오는 사람은 없잖아요.

지금부터라도 배우면 됩니다.

함께 도전 해서 꿈을 이뤄보자구요!!

법원에서 실시하는 경매는 입찰을 하려는 사람이 직접 경매 부동산 소재지 법원에 가서 입찰을 해야 합니다.

그러나 온비드의 압류재산 공매는 컴퓨터 앞에 앉아서 인터넷으로 전자 입찰을 한다는것이 차이가 납니다.

법원의 경매절차와 온비드의 압류재산 공매 절차를 알아볼까요!

법원 경매절차

채권자의 경매신청

경매개시결정

경매개시결정에 대한 이의

배당요구 종기일 결정 및 공고

매각공고

매각실시

매각허가결정(불허가)

확정

매각대금납부

압류재산 공매절차

입찰서 제출(온비드)

보증금납부(입찰 보증금 가상계좌)

낙찰자 선정 및 매각결정 통지서 수령(온비드)

잔대금 납부(잔대금 납부 가상계좌)

소유권 이전 서류준비

소유권이전등기 촉탁(해당물건 담당 부점)

등기권리증 수령(해당물건 담당 부점)

어떤것이 좋다고 단정 지을 수는 없을것 같습니다.

사람마다 개인취향이 다르듯이 공매와 경매도 다르니 미래가치나 권리 분석등을 통하여 투자 자금에 맞게 내가 원하는 곳에서 입찰을 하시면 가능 할 것입니다.

명도소송 절차 알아보기 [공매/경매]

공매 경매 투자활동을 한다라고 하면 명도소송은 반드시 거쳐야하는 관문이라고 볼 수 있습니다.

특히 공매는 법원경매와 같이 인도명령 제도가 없기 때문에 점유자가 협상 및 부동산의 인도를 거부한다면 명도소송을 진행할 수 밖에 없습니다.

사람을이 공매를 어렵게 느끼는 이유이기도 합니다.

부동산투자를 하는 것도 결국은 사람을 대하는 것인데 협상이 잘 될 수도 있지만,

필요에 따라 수고스럽더라도 수익성을 따진다면 복잡한 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

상황에 따라서 꼭 필요한 절차이기에 명도소송 절차에 대해 궁금해하는 사람도 많습니다.

공매/경매에서 명도소송을 진행함에 있어 명도소송 절차에 대해 알아보겠습니다.

명도소송이란?

정당한 소유권이 없는 점유자나 임대차계약이 만료된 임차인이 부동산의 인도를 거부하며 점유를 유지하고 있을 경우,

소유권자가 점유자를 상대로 본인의 부동산을 인도받기 위해 법적인 절차를 밟는 소송입니다.

일반적으로 명도소송은 정당한 권리가 없는 사람이 부동산을 강제로 점유하고 있을때 하며 다음과 같은 상황에서 진행합니다.

- 임차인이 월세를 지불하지 않았을 때

- 임대차 계약기간이 만료했음에도 임차인이 부동산을 점유할 때

- 소유주의 허락없이 부동산을 다른 사람에게 임대

- 공매나 경매에 올려지고 낙찰완료 후 6개월이 지났음에도

점유자가 부동산을 넘겨주는 것을 거부할 때

낙찰자가 좋은 협상조건을 제시한다 해도 점유자가 부동산의 점유를 넘겨주지 않는다면 명도소송의 절차를 진행할 수 밖에 없습니다.

명도소송 절차는 큰 흐름에서 볼때 다음 세가지 절차로 나눌 수 있습니다.

1. 점유이전금지가처분 신청
2. 명도소송 진행
3. 강제집행

1. 점유이전가처분 신청

낙찰자는 점유이전금지가처분은 꼭 신청하고 자신의 권리를 지킬 수단을 확보해야 합니다.

만약 명도소송이 잘 되었더라도 일부 악의를 품은 점유자가 다른 사람에게 점유이전을 해버릴 수 있습니다.

그렇게 된다면 명도소송을 다시 해야 합니다.

판결문의 효력은 '판결문에 있는 이름'에만 효력이 있기 때문입니다.

따라서 점유이전가처분은 꼭 신청을 해야 합니다.

점유이전가처분을 신청해 놓으면 점유자가 바뀌더라도 강제집행을 실행할 수 있습니다.

2. 명도소송 진행

판결문을 받기 위한 본격적인 명도소송 진행단계입니다.

법원에 소장을 접수하고 몇 번의 변론기일을 거친 다음 판결문을 받습니다.

- 먼저 법원에 소장을 접수합니다.

이때 각종 사유 작성 및 각종 관련서류를 제출합니다.

- 소장이 접수되면 점유자는 소장을 받은 날 30일 이내에

답변서를 제출합니다.

- 이후 수차례의 변론기일이 잡힙니다.

- 이때 변호사를 선임했다면 변호사가 법정에서 변호해주며 그렇지 않다면 스스로 변론해야 합니다.

- 변론기일 이후 판결이 결정됩니다.

- 판결문은 당사자들에게 전달됩니다.

- 판결문이 당사자들에게 보내진지 14일 이내에 항소장을 제출할 수 있습니다.

3. 강제집행

판결문이 나오고 계고 집행 기간에도 상대방이 부동산을 인도하지 않는다면 강제집행을 진행할 수 있습니다.

강제집행을 진행하기 위해서는 집행문이 필요합니다.

먼저 판결문을 토대로 집행문부여신청을 하고 발급받은 진행문을 집행관 사무실에 제출합니다.

이후 강제집행일이 지정되고 집행관에 의해 강제집행이 실시되면 점유자는 부동산에서 내쫓기게 되고 명도소송절차가 마무리됩니다.

강제집행을 하기위해 명도소송을 진행하는 동안 비용 뿐만 아니라 시간이 길어짐에 따라 그만큼의 기회비용과 정신적 스트레스를 감내해야 할 수 있습니다.

그만큼의 수익성이 보장된다면 그만이지만 입찰 이전에 해당 물건에 대한 이해도와 관련인들에 대한 파악이 부족하여

협상에 실패할 수도,

울며 겨자먹기로 애초에 계획에 없던 명도소송 절차까지 진행하게 되는 불상사가 생길 수 있습니다.

공매/경매를 공부하는 목적은 일반적인 부동산투자보다 적은 돈으로 많은 수익을 위해서 입니다.

그런 만큼 리스크와 함께 할 수 밖에 없지만

물건보는 안목과 탄탄한 준비와 계획을 통해 안정성과 수익성 두가지 모두 확보하면 됩니다.

명도소송 절차를 밟더라도 그만큼의 수익을 기대할 수 있는 물건과 그에 대한 투자계획을 세울 수 있는지 혹은

입찰 노하우부터 협상에 의한 명도까지의 투자전략을 세울 수 있는지 그렇게 할 수 있는 안목과 경험이 중요합니다,

투자 부동산에 대한 장기적인 대책을 가지고 있다면 공·경매에서 성공 할 수 있지 않을까? 하는 생각입니다.

감사합니다.

출처 ^ 참고문헌,

[네이버 지식백과] 공매 [公賣, public auction, public sale] (행정학사전, 2009. 1..,)

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